최근 몇 년간 뉴스와 커뮤니티를 떠들썩하게 만든 전세 사기 사건들. 피해자 다수는 20~30대 사회초년생으로, 정보 부족과 무심코 넘긴 확인 절차가 그들의 전세금을 날려버리는 결과로 이어졌습니다. 오늘은 부동산 전문가의 관점에서 실제 전세 사기 사례를 바탕으로, 반드시 알아야 할 예방법 5가지를 쉽게 정리해드리겠습니다.
1. 깡통전세 피해 사례 - 매매가보다 높은 전세금
사례: 수도권 외곽 신축 빌라에 보증금 1억 2천에 전세 계약을 맺은 20대 A씨. 입주 1년 뒤 집주인이 파산하며 경매로 넘어갔고, 낙찰가는 9천만 원에 불과. 보증금 3천만 원을 돌려받지 못함.
예방법
- 계약 전 매매 시세 vs 전세금 비교 필수 (국토부 실거래가 활용)
- 매매가보다 전세금이 높거나 비슷한 경우 계약 재검토
- 전세보증보험 가입으로 보증금 보호 장치 마련
2. 등기부등본 미확인으로 인한 근저당 피해
사례: B씨는 중개사의 말을 믿고 전세 계약을 체결. 하지만 계약 당시 해당 건물에는 2억 원의 근저당이 설정되어 있었고, 세입자 보증금은 1억 5천만 원. 이후 경매로 넘어가면서 전액 손실.
예방법
- 계약 전 등기부등본 반드시 직접 열람 (인터넷등기소에서 무료 가능)
- 근저당, 가압류, 압류 등 권리관계 확인 필수
- 보증금보다 선순위 채권 금액이 많으면 계약 피하기
3. 확정일자 미신청으로 대항력 상실
사례: C씨는 계약 후 전입신고는 했지만 확정일자 신청을 깜빡함. 그 사이 집주인이 파산하면서 다른 세입자보다 변제 순위가 밀려 보증금 일부를 회수하지 못함.
예방법
- 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기 (주민센터에서 가능)
- 두 가지가 모두 있어야 우선변제권 성립
- 신고 완료 후 등기부등본에 날짜가 반영되었는지 확인
4. 보증보험 미가입으로 인한 전세금 미회수
사례: D씨는 보증보험이 있다는 말만 듣고 서류 확인 없이 계약. 나중에 알고 보니 해당 건물은 보증보험 가입 불가 대상. 임대인의 파산으로 보증금 전액을 손해 봄.
예방법
- 계약 전 HUG 또는 SGI를 통해 보증보험 가능 여부 조회
- 실제 가입 여부는 서류로 확인, 중개사 말만 믿지 말 것
- 위험 지역일수록 반드시 보증보험 가입 권장
5. 대리인 계약에서 위임장 위조로 인한 사기
사례: E씨는 임대인의 대리인이라 주장하는 사람과 계약. 계약 후 등기부 확인 결과, 해당 인물은 임대인과 무관한 제3자. 보증금 반환 불가.
예방법
- 임대인과 직접 대면이 원칙
- 불가피한 대리 계약 시 공증된 위임장과 인감증명서 반드시 요구
- 계약 전 등기부등본 상 소유자와 계약 상대 확인 일치 여부 체크
마무리 요약
전세 사기는 "모르고 넘긴 한 가지"에서 시작됩니다. 계약 전 점검, 계약 시 확인, 계약 후 보완까지 꼼꼼히 체크한다면 피해를 예방할 수 있습니다.
요약 체크리스트:
- 전세금 vs 매매가 비교
- 등기부등본 필수 확인
- 전입신고 + 확정일자 함께 진행
- 전세보증보험 서류로 직접 확인
- 대리계약 시 위임장+인감증명서 확인
여러분의 소중한 전세 보증금, 작은 확인 습관으로 지킬 수 있습니다.
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